In caso di immobili acquistati all’asta e successivo frazionamento il cortile si presume in comproprietà

Il Tribunale aveva rigettato la domanda di accertamento del diritto di comproprietà dei coniugi Tizio e Caia sulla corte comune. La Corte d’Appello, invece, aveva ribaltato la decisione affermando che, essendo in origine i due immobili distinti appartenenti a un unico proprietario, il cortile era funzionalmente posto al servizio dell’intero fabbricato. Solo successivamente, al fine di accrescerne l’appetibilità commerciale, era stato proposto il frazionamento dell’edificio in due unità immobiliari distinte. 

La vicenda è giunta in Cassazione ma la decisione non è cambiata. Secondo i Supremi Giudici, infatti, in caso di frazionamento della proprietà di un edificio comune in distinte unità immobiliari, a seguito dell'attribuzione in sede di esecuzione forzata, si determina una situazione di condominio per la quale vige la presunzione legale "pro indiviso" di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano - in tale momento costitutivo del condominio - funzionali all'uso comune (art. 1117 c.c.), qual è il cortile strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di più edifici limitrofi. Tale presunzione può essere superata soltanto ove risulti nel primo decreto con il quale il giudice trasferisce all’aggiudicatario un lotto del bene espropriato, ripetendo la descrizione dell’immobile contenuta nell'ordinanza che dispone la vendita, una chiara e univoca volontà di riservare esclusivamente a uno degli aggiudicatari dei distinti lotti la proprietà del cortile. 

Secondo la consolidata interpretazione giurisprudenziale, viene intesa come cortile, ai fini dell'inclusione nelle parti comuni dell'edificio elencate dall'art. 1117 c.c., qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti o che abbia anche la sola funzione di consentirne l'accesso. La presunzione legale di comunione opera anche nel caso di cortile strutturalmente e funzionalmente destinato al servizio di più edifici limitrofi e autonomi, tra loro non collegati da unitarietà condominiale.  

Nella vicenda in esame era decisivo accertare se l'obiettiva destinazione primaria del cortile a dare aria, luce e accesso era volta al servizio esclusivo di una sola delle unità immobiliari. E la Cassazione ha confermato la verifica svolta dai giudici dell’appello, ribadendo l’applicabilità della disciplina del condominio degli edifici con riguardo al rapporto fra le porzioni di proprietà esclusiva e il cortile interno. Tale rapporto implicava la relazione di accessorietà necessaria che, al momento della formazione del condominio, legava la corte all’individuata porzione di proprietà singola. (Cass. civ., sez. II, ord., 16 gennaio 2024, n. 1615)